Afgelopen week heeft de rechter in Amsterdam uitspraak gedaan in een geschil over twee hotels. De uitkomst van het kort geding over een huurachterstand van meer dan 22 miljoen Euro (!) is door beide partijen geaccepteerd. De huurder moet ze verlaten. Als lezer denkt u waarschijnlijk: wat heeft dat met datacenters te maken?
Toerisme – Hotels – Bouwstop
Amsterdam is een van de steden waar tussen 2000 en 2020 in hoog tempo hotels zijn gebouwd. Toerisme was big business en het einde van de groei was nog lang niet in zicht. Bewoners, bedrijven en ook politici kwamen uiteindelijk in beweging. De hoofdstad besloot tot het instellen van bouwverbod voor hotels. Alleen de projecten die alle vergunningen hadden mochten nog worden uitgevoerd, nieuwe plannen werden niet meer geaccepteerd.
Datacenters en bouwstop
Dat verhaal moet de lezer bekend voorkomen. Het is bijna letterlijk wat er met datacenters is gebeurd. Eerst was er niets aan de hand, toen begon een bouwwoede en dat lokte reacties uit. De politiek moest ingrijpen, inmiddels is de hoofdstad op slot. Alleen de zes projecten die al vergund waren mogen worden afgerond.
Financiering
Hotels linken aan datacenters kan op nog een manier. Daarvoor is niet alleen het kort geding van afgelopen week nuttig, maar ook de uitleg in de lokale pers (paywall). Het bedrijf dat de twee hotels heeft laten bouwen is niet de partij die de exploitatie doet. Daarvoor is een huurder aangetrokken die alleen maar hotels exploiteert en van een logo voorziet. De bouwer is niet meer de eigenaar, dat is een externe financier in de vorm van een Duitse vastgoedbelegger.
Dat model komt ook bij datacenters voor, maar dat is in dit geval niet de te leggen link. Uit de stukken blijkt namelijk dat de voldoen aan de financieringseisen in 2020 door de pandemie in de problemen is gekomen. Toen alle reisbeperkingen werden opgeheven nam het probleem niet af, maar juist toe. Dat de huurschuld tot dit bedrag is opgelopen zegt zoveel als dat de partij die nu de huurder is misschien wel een soort van failliet zal zijn.
Twee antwoorden
Wat is er gebeurd rond 2022 dat hiervan de oorzaak is? Het eerste antwoord op die vraag is: de rente. Gratis geld bestaat niet meer en dat zet zware druk op dit soort projecten. Nieuwe goedkope leningen om oude te voldoen met dit soort bakstenen als onderpand – dat is verleden tijd.
Tweede antwoord is dat sinds de pandemie alles veel duurder is geworden. Businesscases die niet zijn aangepast voor de hogere inkoopkosten, de exploitatie en personeelskosten. De hogere kosten zijn niet geheel af te wentelen op de gasten.
Tel die twee op en je snapt dat beleggers niet meer staan te trappelen om de inkomsten van hotel A te accepteren voor het nieuw te bouwen hotel B.
Beleggers zijn om zich heen gaan kijken en sinds 2022/23 is er een (vooralsnog veel) betere bestemming voor geld. Dat zijn inderdaad datacenters want bijna gelijktijdig met de eerste voelbare renteverhogingen is ook de AI op het toneel verschenen.
En dan nog dit
Het verhaal over Amsterdam is niet uniek. Ook in andere Europese hoofdsteden zijn er bordjes “te koop” of “gesloten” op nieuwe hotels te vinden. Daarmee is het verhaal nog niet af.
Dat er zoveel geld naar datacenters vloeit en niet meer naar hotels is namelijk niet per se een goede ontwikkeling. Institutionele beleggers zijn verplicht te zorgen voor een behoorlijke spreiding. Alle eieren in een mandje leggen mogen ze niet.
Het is bijna ironie, maar een aantal hotelketens is nu zo verzwakt dat ze waarschijnlijk voor een prikkie kunnen worden overgenomen. En dan zijn er nog steden als Amsterdam die het aantal hotelbedden heeft bevroren, wat op de langere termijn de prijs zal doen opdrijven. Of beleggers in datacenters daarom uiteindelijk ook weer in hotels gaan?
